Του Πέτρου Κιτσικούδη – Σύμβουλο Ακίνητης Περιουσίας INVESTA Real Estate
Την Παρασκευή 3 Ιουνίου είχα την τιμή και την χαρά να παρευρεθώ στο συνέδριο MAREPORT 2022 στον Πειραιά. Ο βασικός στόχος του συνεδρίου ήταν, μέσα από έναν εποικοδομητικό διάλογο, στα πλαίσια των γεωπολιτικών και αναπτυξιακών τεχνολογικών αλλαγών, η ενημέρωση στις τελευταίες εξελίξεις στον εμπορικό τομέα, καθώς και η παρουσίαση στρατηγικών κατευθύνσεων και λύσεων με σκοπό τη σωστή τοποθέτηση της χώρας μας στον παγκόσμιο χάρτη. Αξιότιμοι ομιλητές, μεταξύ των οποίων στελέχη ναυτιλιακών εταιρειών, εταιρειών logistics και μεταφορών, επενδυτές και funds, κατασκευαστικές και εταιρείες ακινήτων, καθώς και εταιρείες τεχνολογίας, συμμετείχαν σε ένα συνέδριο διάρκειας 7 ωρών με πληθώρα σημαντικών πληροφοριών, τα πιο καίρια σημεία των οποίων, θα προσπαθήσω να σας μεταφέρω.
Από την αρχή των ομιλιών, έγινε ξεκάθαρο πως στην περίοδο που διανύουμε, στη μετά Covid-19 εποχή, η Ευρωπαϊκή Ένωση επικεντρώνεται σε αλλαγές στην ενεργειακή πολιτική, στην επιτάχυνση της μετάβασης σε μια πράσινη οικονομία, και στην καθιέρωση της ψηφιακής εποχής με διαφάνεια, ασφάλεια και εφαρμογή αυτών σε όλους τους τομείς της οικονομίας.
Οι ελληνικές επιχειρήσεις (δημόσιες και ιδιωτικές), αντιμετωπίζουν μια νέα πρόκληση, η οποία αναλύθηκε παραγωγικά στην έναρξη. Τέθηκε ως στόχος των δημόσιων φορέων και των επιχειρηματιών η επιτακτική ανάγκη να γίνει η χώρα μας πρωτοπόρος στην συνδυαστική μεταφορά εμπορευμάτων, με σκοπό όλα τα εμπορεύματα από την Ασία να εισέρχονται στην Ανατολική και Κεντρική Ευρώπη μέσω της Ελλάδας.
Για την επίτευξη ενός τόσο σημαντικού στόχου, θα πρέπει να ξεπεραστεί το εμπόδιο της γραφειοκρατίας και η αλλαγή του απαρχαιωμένου Master Plan που δημιουργήθηκε 20 χρόνια πριν και δεν ανταποκρίνεται πλέον στα σημερινά δεδομένα της μετά Covid-19 περιόδου.
Με τους νέους κανονισμούς της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αναπόφευκτα θα πρέπει να ενώσουν τις δυνάμεις τους ο δημόσιος και ο ιδιωτικός τομέας με σκοπό την εξυγίανση και τον εκσυγχρονισμό των λιμανιών στους τομείς της τεχνολογίας, ώστε να επικοινωνούν τα λιμάνια μεταξύ τους σε πραγματικό χρόνο, την χρήση της τεχνολογίας από εταιρείες logistics και την ένωση των μεγάλων λιμανιών μας με την ενδοχώρα με την κατασκευή σιδηροδρόμων.
Για την υλοποίηση όλων αυτών, οι ομιλητές υπέδειξαν εργαλεία και προγράμματα χρηματοδοτήσεων, που υφίστανται αυτή τη στιγμή στην Ευρωπαϊκή Ένωση και επισήμαναν ότι, δυστυχώς, υπάρχει άγνοια για αυτά και δεν αξιοποιούνται σωστά από τους επιχειρηματίες.
Στη συνέχεια, η συζήτηση πλαισιώθηκε από ανθρώπους, που κατέχουν ήδη τα πρωτεία στον κλάδο τους σε παγκόσμιο επίπεδο και ο κλάδος αυτός δε θα μπορούσε να είναι άλλος από τη ναυτιλία. Από την αρχή της συζήτησης, έγινε αμέσως ξεκάθαρο ότι οι νέοι κανονισμοί της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν αφήνουν ανεπηρέαστη τη ναυτιλία. Όλες αυτές οι τεχνολογικές και περιβαλλοντολογικές αλλαγές θα πρέπει να ενσωματωθούν στους στόλους μας. Πλέον, τα logistics θα αναλαμβάνουν την κατασκευή των πλοίων λόγω της ανάπτυξης τεχνολογιών, όπως η τεχνητή νοημοσύνη και το ΙΟΤ (Internet Of Things). Όλες αυτές οι αλλαγές αυξάνουν το κόστος κατασκευής νέων στόλων, με αποτέλεσμα οι εμποροπλοίαρχοι να καλούνται να αναλάβουν ένα μεγάλο ρίσκο σε περίοδο κρίσης πολέμου και στασιμοπληθωρισμού, με σκοπό να παραμείνουν στην κορυφή της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Έπειτα, πήραν το λόγο διακεκριμένοι ομιλητές στον τομέα της τεχνολογίας, οι οποίοι χωρίς ιδιαίτερη δυσκολία έδωσαν έμφαση στο γεγονός ότι οι επιχειρήσεις στην χώρα μας υστερούν τουλάχιστον κατά μία δεκαετία, συγκριτικά, σε λειτουργικές και τεχνολογικές δομές, χωρίς να σημαίνει ότι αυτό δε δύναται να αλλάξει ραγδαία και καταλυτικά μέσα στην επόμενη τριετία. Οι συμμετέχοντες ομιλητές αναγνώρισαν ότι διανύουμε μια εποχή, στην οποία όλοι προσπαθούν να επιβιώσουν και να προφυλαχθούν, ώστε να είναι τουλάχιστον παρόντες την επόμενη μέρα, παρ’ όλα αυτά επισημαίνουν στους επιχειρηματίες την αναγκαιότητα να ρισκάρουν εκκινώντας με επιχειρησιακό μετασχηματισμό και στη συνέχεια ενσωματώνοντας τον ψηφιακό μετασχηματισμό στις επιχειρήσεις τους. Το μήνυμα ήταν ξεκάθαρο: η τεχνολογική μας εξέλιξη είναι ήδη τεράστια και ένα βήμα ακόμα μπροστά, δε θα πρέπει να μας τρομάζει, αντιθέτως η τεχνολογία δίνει το παρόν για να κάνει τη ζωή μας ευνοϊκότερη. Στην χώρα μας, υπάρχουν ήδη καθιερωμένες επιχειρήσεις τεχνολογίας, που μπορούν να καλύψουν με τις υπηρεσίες τους τις σύγχρονες ανάγκες των επιχειρήσεων, ωστόσο, δυστυχώς, οι περισσότεροι πελάτες τους σήμερα είναι από το εξωτερικό.
Οι Ευρωπαϊκές κατευθύνσεις ήταν το κύριο θέμα συζήτησης, χωρίς να έχει ξεκαθαριστεί ο ιδανικότερος τρόπος εφαρμογής τους. Αυτό ανέλαβε να μας εξηγήσει το 4ο πάνελ ομιλητών, οι οποίοι μας ενημέρωσαν για το ESG (Environmental, Social and Governance) in Financial Analysis. Τι είναι λοιπόν το ESG; Είναι μία μέθοδος, την οποία χρησιμοποιούν οι τραπεζικές εταιρείες και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, για να αξιολογήσουν αν μια εταιρεία/επιχείρηση ή μια επένδυση πληροί τα νέα κριτήρια. Είναι ξεκάθαρα μια έμμεση νομοθεσία για τις τράπεζες, οι οποίες, για να χρηματοδοτήσουν μια εταιρεία/επιχείρηση, θα πρέπει αυτή να πληροί τις προϋποθέσεις του κανονισμού. Συνεπώς, εν ολίγοις, οι εταιρίες/επιχειρήσεις θα πρέπει να ετοιμάζουν ένα sustainability report, το οποίο θα αξιολογούν εν συνεχεία οι εξωτερικοί οίκοι, με σκοπό να εντοπίζουν τους κινδύνους ή τις ευκαιρίες της εταιρείας/επιχείρησης και εν τέλει τα report τόσο των εταιρειών/επιχειρήσεων όσο και των εξωτερικών οίκων θα αξιολογούνται εσωτερικά στις τράπεζες. Έγινε ξεκάθαρο από το πάνελ ότι το ESG δεν είναι μάρκετινγκ. Τράπεζες και επενδυτές προσλαμβάνουν ανθρώπους με τεχνολογικό και περιβαλλοντολογικό υπόβαθρο για να συναντήσουν τις απαιτήσεις που θέτει το ESG. Μέσα από αυτή τη σκοπιά, οι τράπεζες θα εξετάζουν και παλαιότερα δάνεια.
Στο τέλος, η πολύ ενδιαφέρουσα συζήτηση χωρίστηκε σε δυο κατηγορίες: α) εναλλακτικές μορφές δανεισμού πέραν των τραπεζών ανάλογα τις ανάγκες των εταιρειών/επιχειρήσεων και β) νέα επιχειρηματικά μοντέλα και νέοι τρόποι χρηματοδότησης ακινήτων. Θα σταθώ περισσότερο στον θεματικό τομέα των ακινήτων (Real Estate), εφόσον, ειδικά στις μέρες μας, αποτελεί ένα περιουσιακό στοιχείο, στο οποίο επενδύει όλο και περισσότερος κόσμος. Σίγουρα, σε συνέχεια των ανωτέρω, δεν θα έλειπε από τη συζήτηση και από την πραγματικότητα η προσπάθεια μετάβασης στην ψηφιοποίηση ακινήτων, φωτεινό δε παράδειγμα αποτελεί η Κύπρος, η οποία, ήδη από τον επόμενο μήνα θα έχει έτοιμο το ψηφιοποιημένο Κτηματολόγιο της. Την ίδια πορεία, θα ακολουθήσουν όλες οι ευρωπαϊκές χώρες, με την Ελλάδα να δηλώνει έτοιμη για αυτή την αλλαγή τα επόμενα δύο έτη. Αυτή η ψηφιοποίηση θα φέρει νέα χρηματοδοτικά εργαλεία και νέες ευκαιρίες στην χρηματοδότηση των ακινήτων μέσα από το πρίσμα της τεχνολογίας Βlockchain και μέσω της κυκλικής οικονομίας. Με μικρά κεφάλαια θα δύναται ο κόσμος να προβεί εύκολα σε αγορές μέρους του ακινήτου, χωρίς να χρειάζεται να πληρώσει υπέρογκα ποσά για την αγορά αυτού, με σκοπό να λαμβάνει μια επιθυμητή γι’ αυτόν απόδοση. Αν και ακούγεται μακρινό σενάριο, σε ευρωπαϊκές χώρες, όπως παράδειγμα η Γαλλία, τέτοιου είδους επενδύσεις έχουν ήδη θεσμοθετηθεί, με τις υπόλοιπες να ακολουθούν κατά πόδας.
Με λίγα λόγια, η Ευρωπαϊκή Ένωση ακολουθεί τα λόγια πρώην πρωθυπουργού της χώρας μας «ή Αλλάζεις ή Βουλιάζεις», σε μία περίοδο που τα χρονικά περιθώρια όλο και στενεύουν. Οι χρηματοοικονομικές και τεχνολογικές εξελίξεις τρέχουν αλματωδώς, η συνεργασία δημοσίου και ιδιωτικού τομέα κρίνεται αναγκαία, και ίσως στο επόμενο διάστημα παρακολουθήσουμε και συγχωνεύσεις εταιρειών προκειμένου να προλάβουν οι επιχειρηματικές τις εξελίξεις. Οι επιχειρήσεις θα πρέπει να αναθεωρήσουν το business plan τους, με στόχο όχι το σήμερα, αλλά τα επόμενα 20 έτη, για να επιβιώσουν και στην πορεία να αναβαθμιστούν τεχνολογικά και να αναπτυχθούν. Η χρηματοδότηση, σε όλες αυτές τις αλλαγές, είναι σημαντική και υπάρχει πληθώρα χρηματοδοτικών εργαλείων, με την προϋπόθεση ότι οι εταιρίες διαθέτουν οργάνωση σε πραγματικό χρόνο και συμμορφώνονται στις ευρωπαϊκές οδηγίες. Οι χρηματοδοτήσεις, που θα δοθούν μέσω των προβλεπόμενων προγραμμάτων, είναι σημαντικό να τοποθετηθούν ορθά και σύμφωνα με τις ανάγκες των στόχων τόσο της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όσο και των στόχων της Ελληνικής οικονομίας ειδάλλως θα εξανεμιστούν ή θα χαραμιστούν. Όσον αφορά τις τεχνολογικές εταιρείες δίνουν το παρόν, υπάρχουν και θριαμβεύουν δυστυχώς μέχρι στιγμής κυρίως στο εξωτερικό, μακάρι δε οι επιχειρηματίες να επένδυαν περισσότερο στις ελληνικές startup, καθώς προμηνύονται μεγάλες ανακατατάξεις σε πολλούς τομείς της οικονομίας συμπεριλαμβανομένου του τομέα Real Estate δεδομένου ότι οι κανόνες του ESG θα επηρεάσουν και αυτόν τον κλάδο.
Προσωπικά, νιώθω ιδιαίτερα τυχερός που εισέπραξα από πρώτο χέρι τους προβληματισμούς, τις σκέψεις και τις στρατηγικές κατευθύνσεις ανώτατων στελεχών του εμπορικού, βιοτεχνικού και ναυτιλιακού κλάδου της Ελλάδας. Ενημερωμένος γύρω από τα απόλυτα σημερινά τεκταινόμενα του ευρωπαϊκού, αλλά και παγκόσμιου επιχειρείν, βρίσκομαι στη διάθεση σας για να σας πληροφορήσω σχετικά, αλλά και να σας βοηθήσω σε οποιαδήποτε επενδυτική σας κίνηση στο συγκεκριμένο γεωπολιτικό και οικονομικό διάστημα που διανύουμε.
Ο Πέτρος Κιτσικούδης είναι Επαγγελματίας Κτηματομεσίτης - Σύμβουλος Ακίνητης Περιουσίας στην εταιρία INVESTA Real Estate – μεσιτικό γραφείο Λάρισα.
