Ένα από τα σύγχρονα προβλήματα των πόλεων είναι η μεγάλη ενεργειακή κατανάλωση των κτιρίων, που, σε συνδυασμό με την κλιματική αλλαγή, επιταχύνει το φαινόμενο του θερμοκηπίου. Η ενεργειακή αναβάθμιση των παλαιών κτιρίων και η κατασκευή νέων, που καταναλώνουν λιγότερη ενέργεια, είναι πλέον επιτακτική.
Στο πλαίσιο αυτό πρόσφατα, με νέα εγκύκλιο, ο υπουργός Περιβάλλοντος έδωσε διευκρινιστικές οδηγίες σχετικά με την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (Π.ΕΑ), με σκοπό την πληρέστερη ενημέρωση ιδιοκτητών, μισθωτών – αγοραστών, μεσιτών, διαφημιστικών επιχειρήσεων, τύπου καθώς και της ΑΑΔΕ.
Η εγκύκλιος (Α.Π.111748/705/19-11-20) του ΥΠΕΝ αναφέρει ότι, από την 1η Ιανουαρίου 2021 κάθε κτίριο ή κτιριακή μονάδα, που διατίθεται προς πώληση ή προς μίσθωση, απαιτείται να έχει ήδη ΠΕΑ ώστε να δηλώνεται ο δείκτης ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία), όπως αυτός προκύπτει από το ΠΕΑ, σε όλες τις εμπορικές διαφημίσεις και καταχωρήσεις, δηλαδή σε κάθε αγγελία στον Τύπο ή σε ηλεκτρονικά μέσα, όπως και σε κάθε ανάρτηση – αναφορά στα μεσιτικά γραφεία δηλώνεται με ευκρίνεια η ενεργειακή κατηγορία του κτιρίου, ώστε η ενεργειακή κατάταξη της ιδιοκτησίας να αποτελεί βασικό συγκριτικό στοιχείο για την διαμόρφωση της επιλογής του ενδιαφερόμενου αγοραστή/ενοικιαστή.
Συνεπώς κάθε κτίριο ή κτιριακή μονάδα για να μπει στη διαδικασία της διάθεσης πρέπει να έχει εκ των προτέρων έγκυρο ΠΕΑ. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης θα επιβάλλονται πρόστιμα σε βάρος του κατά νόμου υπόχρεου.
Γιατί χρειάζεται η έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.);
Το Π.Ε.Α. είναι η «ενεργειακή ταυτότητα» του κτιρίου, συντάσσεται από μηχανικό με την ιδιότητα του ενεργειακού επιθεωρητή και απεικονίζει την ετήσια συνολική κατανάλωση ενέργειας του κτιρίου, ανάλογα με τη χρήση του και τις πραγματικές ετήσιες εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα και σε αυτό καταγράφονται οι συστάσεις του μηχανικού για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου.
Για αυτό τον λόγο το Π.Ε.Α. είναι ένα πολύ σημαντικό στοιχείο, που πρέπει να λαμβάνεται υπόψη από τον υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή, ώστε να γνωρίζει τα χρήματα που θα καταβάλλει σε ΔΕΗ, θέρμανση και ψύξη, σύμφωνα με την κατάσταση του ακινήτου. Για παράδειγμα, όταν κάποιος επιθυμεί να νοικιάσει ένα διαμέρισμα και να επιλέξει ανάμεσα σε δύο διαμερίσματα που έχουν τα ίδια τετραγωνικά και παραπλήσια τιμή ενοικίου, τότε θα πρέπει να επιλέξει ανάλογα με τα ενεργειακά πιστοποιητικά και τα στοιχεία που δείχνουν τις απαιτήσεις για κατανάλωση ενέργειας του κάθε κτιρίου, είτε για ψύξη είτε για θέρμανση.
Επομένως το ΠΕΑ δεν είναι απλά ένα χαρτί απαραίτητο για την μεταβίβαση ή ενοικίαση του ακινήτου, αλλά το εργαλείο μέσω του οποίου φαίνονται οι απαιτούμενες παρεμβάσεις (μόνωση, φυσικό αέριο, ενεργειακά κουφώματα, κ. ά.), με το ανάλογο κόστος που θα απαιτηθεί για την εξοικονόμηση ενέργειας.
Πότε είναι υποχρεωτική η έκδοση ΠΕΑ;
Η έκδοση πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτική:
α) μετά την ολοκλήρωση κατασκευής νέου κτιρίου ή κτιριακής μονάδας και αφορά τα κτίρια με οικοδομική άδεια που εμπίπτουν στις διατάξεις του νέου Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης (ΚΕΝΑΚ) (οι άδειες που εκδόθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ΚΕΝΑΚ 2010 και εμπίπτουν στις διατάξεις του),
β) μετά την ολοκλήρωση ριζικής ανακαίνισης κτιρίου ή κτιριακής μονάδας,
γ) κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, μέχρι την ενεργοποίηση της ταυτότητας του κτιρίου,
δ) κατά τη μίσθωση (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, υπεκμίσθωση) σε νέο ενοικιαστή κτιρίου.
Αφορά μόνο σε κατοικίες;
Όχι. Η έκδοση του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) είναι υποχρεωτική για όλα τα ακίνητα (κατοικία, κατάστημα, φροντιστήριο κ.λπ.) εκτός των κτιρίων με χρήσεις: βιομηχανίας, βιοτεχνίας, αγροτικής χρήσης (πλην κατοικιών), εργαστηρίου, αποθήκης, στάθμευσης αυτοκινήτων, πρατήρια υγρών καυσίμων.
Τι γίνεται, όταν σε διώροφο κτίσμα το ισόγειο είναι κατάστημα και ο όροφος κατοικία; Θα χρειαστεί ένα πιστοποιητικό;
Το Π.Ε.Α. εκδίδεται για κάθε χρήση. Είναι δυνατή η έκδοση Π.Ε.Α. για ολόκληρο κτίριο όπως και είναι δυνατή η έκδοση πολλών Π.Ε.Α., ένα για κάθε κτιριακή μονάδα. Σε κτίριο μικτής χρήσης, εκδίδονται Π.Ε.Α. ανάλογα με τη χρήση. Συνεπώς, σε κτίριο καταστημάτων στο ισόγειο με κατοικίες στους ορόφους εκδίδεται ένα Π.Ε.Α. για τα καταστήματα και ένα Π.Ε.Α. για τις κατοικίες (δεν μπορεί να εκδοθεί ένα Π.Ε.Α. και για τις δύο χρήσεις).
Σε αγροτική αποθήκη, που νοικιάζω, εκδίδεται Π.Ε.Α.;
Όχι. Δεν επιτρέπεται η έκδοση Π.Ε.Α. για τις ακόλουθες περιπτώσεις:
α) για κτίρια που χρησιμοποιούνται ως βιομηχανικές εγκαταστάσεις, βιοτεχνίες, επαγγελματικά εργαστήρια, αποθήκες – logistics.
β) για κτίρια που η διάρκεια χρήσης τους με βάση το σχεδιασμό τους δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη, όπως εργοταξιακοί οικίσκοι (αφορά τη διάρκεια και όχι τα υλικά κατασκευής).
γ) για κτίρια αγροτικών χρήσεων.
δ) για άλλους χώρους π.χ. θέσεις στάθμευσης, πλυντήρια αυτοκινήτων, περίπτερα, υπαίθρια θέατρα, υπαίθριοι συναυλιακοί χώροι, αυτοκινούμενα ή ρυμουλκούμενα τροχόσπιτα, πλυντήρια αυτοκινήτων, κτηνοτροφικές – πτηνοτροφικές μονάδες, στάβλοι,σφαγεία κ.ά.
ε) για χώρο που δε νοείται ως κτίριο (στην κατάσταση που βρίσκεται), (π.χ. σε ημιτελή, ασκεπή κατασκευή ή ερειπωμένο κτίσμα).
Τι ισχύει με το Π.Ε.Α. για την ενοικίαση κτίσματος;
α) Για κάθε νέα μίσθωση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας, πρέπει να ενημερώνεται ο ενοικιαστής για την ενεργειακή απόδοση και κατάταξη του μισθίου (παραλαμβάνοντας αντίγραφο του Π.Ε.Α.) πριν τη σύνταξη του συμφωνητικού. Η υποχρέωση ενημέρωσής του, ισχύει ήδη από 9.1.2011 κατά τη νέα μίσθωση κτιρίων και από την 9.7.2011 κατά τη νέα μίσθωση κτιριακών μονάδων.
β) Η υποχρέωση έκδοσης Π.Ε.Α. και ενημέρωσης του ενοικιαστή ισχύει τόσο για τις μακροχρόνιες μισθώσεις όσο και για τις υπεκμισθώσεις και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
γ) Τα στοιχεία του Π.Ε.Α. κατά τη μίσθωση (μακροχρόνια, βραχυχρόνια, υπεκμίσθωση) καταχωρούνται στην αντίστοιχη διαδικτυακή εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
Εγώ παραχωρώ το σπίτι στο παιδί μου. Πρέπει να κάνω Π.Ε.Α.;
Όχι. Η δωρεάν παραχώρηση δεν είναι μίσθωση και δεν απαιτείται η έκδοση Π.Ε.Α. (δεν εξετάζεται η σχέση των αντισυμβαλλόμενων).
Επίσης η παραχώρηση ή ενοικίαση τμήματος κτιριακής μονάδας δεν απαιτεί την έκδοση Π.Ε.Α. δεδομένου ότι δεν είναι δυνατή η έκδοση Π.Ε.Α. για μέρος κτιριακής μονάδας (π.χ. ενοικίαση υπνοδωματίου σε διαμέρισμα, ή τμήματος διαμερίσματος που μετατράπηκε σε χώρο γραφείου επαγγελματία π.χ. δικηγόρος, λογιστής κλπ).
Έχω βγάλει Π.Ε.Α. και τώρα αλλάζει ο ενοικιαστής. Χρειάζεται νέο;
Όχι. Δεν υφίσταται υποχρέωση σύνταξης νέου Π.Ε.Α.:
Σε περίπτωση ανανέωσης ή παράτασης της σύμβασης μίσθωσης καθώς για το ίδιο ακίνητο εξακολουθεί να είναι ίδιος ο μισθωτής.
Όταν για οποιοδήποτε λόγο, γίνει μεταβίβαση της σύμβασης μίσθωσης (π.χ. σε περίπτωση μετασχηματισμού επιχειρήσεων).
Όμως αν κατά την σύναψη της αρχικής σύμβασης δεν είχε εκδοθεί ΠΕΑ, ενώ απαιτούταν, τότε εκδίδεται άμεσα και παραδίδεται στον μισθωτή.
Θανάσης Σακκάς
Κτηματομεσίτης INVESTA Real Estate
Αρχιτέκτονας Μηχανικός
